Qu’est-ce que la SCPI ?

Également appelé « Pierre-Papier », la SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est un fonds immobilier collectif d’investissement. En principe, une SCPI collecte des fonds auprès d’épargnants pour ensuite l’investir dans des biens immobiliers locatifs. À court terme, les épargnants bénéficie de revenus ou rendements à partir de leur investissement. Il s’agit de revenus locatifs calculés en prorata aux parts investies.

La SCPI, pour quel type d’investisseur et pour quel budget ? 

Les SCPI se placent aujourd’hui parmi les produits d’épargne les plus prisés des Français, avec une collecte de plus de 4 milliards d’euros sur le 1er Semestre 2019, les SCPI montrent une nouvelle fois leur attrait. La raison en est toute simple, l’investissement en SCPI répond à de nombreuses problématiques d’investissement. Qu’il soit question de défiscaliser ou de générer des revenus complémentaires, les SCPI offrent également différentes solutions. Aujourd’hui, tous les particuliers peuvent investir en SCPI, car ces sociétés civiles de placement immobilier se placent comme étant la meilleure solution d’investir dans l’immobilier locatif. Plus encore, à travers la SCPI, les particuliers peuvent accéder facilement au marché de l’immobilier d’entreprise difficilement accessible en immobilier direct. 

Par ailleurs, l’investissement en SCPI est également intéressant du fait du ticket d’entrée relativement faible. Chaque SCPI propose un montant minimal de souscription et un nombre de parts minimum à acquérir pour la première souscription. Mais il est également possible aujourd’hui, pour certaines sociétés de gestion, de souscrire à une SCPI plus facilement grâce aux versements programmés. De fait, l’épargnant peut se constituer un patrimoine suivant ses possibilités ou en épargnant progressivement sur ses revenus mensuels. Il est également possible d’investir en SCPI à travers un crédit immobilier. Cette solution permet de jouir de l’effet de levier, car les intérêts du prêt immobilier sont déductibles des revenus fonciers. 

Les avantages de la Pierre Papier 

Il faut surtout noter que le principal avantage de l’investissement en SCPI est son rapport rendement risque. Les épargnants peuvent profiter d’un niveau de rendement intéressant avec un niveau de risque relativement maîtrisé grâce à la mutualisation des types de biens et localisations. 

Présentant les mêmes avantages que l’immobilier direct, la SCPI offre même plus de liberté aux investisseurs, notamment la possibilité d’investir facilement sur des secteurs de marché tendus. Un placement en SCPI permet ainsi aux particuliers d’investir dans l’immobilier tertiaire, les bureaux, les commerces, les résidences séniors, EHPAD… C’est une solution de diversification patrimoniale intéressante pour les épargnants, qui deviennent propriétaires de parts dans plusieurs typologies immobiliers. L’épargnant peut se constituer un patrimoine immobilier tout en étant exempté de la gestion de patrimoine, qui est confiée à des professionnels contrôlés par l’autorité des marchés financiers.  

L’investissement en SCPI se démarque également par les avantages de son accessibilité. Contrairement à un investissement en immobilier direct, un investisseur peut participer à un fonds en euros collectif selon son budget. Pourtant, son investissement lui permettra de jouir de revenus réguliers. Investir en SCPI est en effet le gage de revenus complémentaires réguliers qui sont issus des revenus locatifs ou fonciers des actifs immobiliers. Et au même titre que l’immobilier direct, les parts de SCPI peuvent également être cédées. Un épargnant peut même réaliser une plus-value potentielle sur ses parts à la revente. 

Comment choisir sa SCPI ? 

Avant de réaliser son placement en SCPI, il est important de se poser les questions concernant ses objectifs de placement et sa stratégie d’investissement. Pour un placement à but de défiscalisation immédiate, une SCPI fiscale est la meilleure option. Pour un épargnant qui désire tirer des compléments de revenus, une SCPI de rendement sera la plus pratique. Une fois que vous aurez déterminé vos objectifs, il est important de se pencher sur la stratégie d’investissement de la SCPI. Selon sa stratégie, une SCPI peut investir dans des zones différentes, ce qui peut largement influer sur le rendement proposé par la SCPI. 

Il est également intéressant de se focaliser sur la capitalisation de la SCPI. Plus la capitalisation est importante, plus une SCPI peut se permettre de diversifier son portefeuille d’actif et ainsi réduire le risque. D’autres indicateurs permettent également de déterminer la performance d’une SCPI, dont le TDVM, ou taux de distribution sur valeur de marché ou le TRI ou taux de rendement interne. Si le TDVM est le niveau de revenu distribué par la SCPI, le TRI est un indicateur permettant d’évaluer la performance à long terme du véhicule de placement.  

Les différents types de SCPI 

Les SCPI de rendements

• SCPI de Bureaux : Les SCPI de Bureaux investissement dans l’immobilier d’entreprise, et principalement dans les actifs de bureaux. Pour assurer un meilleur rendement, ces SCPI investissent dans des parcs immobiliers en Ile-de-France, à Paris et dans les métropoles des régions dynamiques. Mais certains de ces véhicules investissent également sur le marché européen. Elles offrent l’avantage d’accéder à un marché jusque-là réservé aux professionnels, mais aussi un rendement performant et des revenus réguliers. 
• SCPI de Commerces : Les SCPI Commerces investissent principalement dans des murs de boutiques et des commerces de moyenne surface, mais également dans des centres commerciaux et galeries commerciales. Elles offrent l’avantage d’un revenu régulier versé trimestriellement, d’une gestion de patrimoine déléguée à des professionnels de l’immobilier et un rendement performant (4,36 % en 2018 Source : Meilleurescpi.com). Mais bien plus encore, les SCPI commerces permettent d’investir dans un marché difficile d’accès en investissement immobilier direct.
• SCPI Diversifiées : Également appelées SCPI Classiques diversifiée, les SCPI diversifiées investissent dans l’immobilier d’entreprise. Les gérants de ces SCPI investissent selon les opportunités dans diverses typologies d’actifs immobiliers. Cette stratégie permet aux épargnants d’investir sur des marchés difficilement accessibles pour les particuliers. Plus encore, elle permet aux SCPI Diversifiées de mutualiser les risques par une diversification géographique et typologique. 
• SCPI Spécialisées : Une SCPI Spécialisée ou SCPI thématique réalise ses placements en se basant sur une thématique bien déterminée (Hôtels, clinique, EHPAD, Logement étudiant…). Avec un haut niveau d’expertise, les gérants de ces SCPI se concentrent sur un secteur et proposent aux épargnants des actifs minutieusement sélectionnés. Avec cette catégorie de SCPI, les épargnants bénéficient de la maitrise des gérants dans le choix des actifs. Ces véhicules proposent également un rendement attractif (4,59 % en 2018 – Source MeilleureSCPI.com) et des revenus réguliers. 

Les SCPI Fiscales 

• SCPI de Déficit Foncier : Ces types de SCPI investissent dans des biens qui doivent être rénovés. Le montant des travaux sera déductible des revenus fonciers, ce qui permet aux épargnants d’étaler leur réduction d’impôt sur une longue période. De fait, les épargnants peuvent défiscaliser dès 5 000 € d’investissement et jouir d’une réduction d’impôt dès l’année de souscription. Les SCPI de Déficit Foncier offrent également la possibilité d’investir progressivement et de gérer sa défiscalisation. 
• SCPI Malraux : À travers ces SCPI, les épargnants peuvent jouir du dispositif fiscal Malraux. Pour rappel, ce dispositif permet de déduire de son assiette fiscale le déficit foncier issu de travaux de rénovation éligibles et ne dépassant pas les 100 000 € par foyer fiscal. Les SPCI Malraux permettent d’investir dans de l’immobilier situé au cœur des centres-villes. Ces véhicules investissement principalement dans des biens situés en AMVAP ou dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens ayant pour vocation d’être rénovés. 
• SCPI Monuments Historiques : Les SCPI Monuments Historiques investissent conformément à l’article 156 I.3 du CGI, ce qui permet aux épargnants d’imputer la totalité de sa quote-part de déficit foncier due aux travaux de restauration d’immeubles classés « monuments historiques ». 
• SCPI Pinel : Les SCPI Pinel investissent principalement dans des appartements éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel. Il s’agit de logements neufs ou réhabilités qui se trouvent dans des zones tendues et qui répondent aux critères de performance énergétique. Ces SCPI offrent l’avantage d’une défiscalisation dès 5 000 € d’investissement et applicable dès l’année de souscription.